Não basta estar em um bairro valorizado ou ter boa metragem. Condomínio elevado, reformas muito personalizadas, documentação irregular e até um crime de grande repercussão podem afastar compradores e dificultar a venda de um imóvel.
O que o mercado costuma chamar de imóvel "micado" raramente é um imóvel que perdeu valor. É, antes, um imóvel que perdeu liquidez, ou seja, leva mais tempo para encontrar comprador.
Imóvel dificilmente perde valor. Ele é um bem real, e o papel dele é proteger o patrimônio da inflação. O que existe, na prática, é imóvel que se valoriza menos do que a média ou que demora mais para vender.
São coisas diferentes", afirma Bruna Eleutério, corretora e sócia da Felicità Imóveis.
Segundo a especialista, perdas efetivas de valor costumam estar ligadas a situações excepcionais, como um crime ocorrido dentro do imóvel ou a degradação severa da área onde está localizado.
Quando o entorno é tomado pela violência, o imóvel sofre, porque segurança é o que o comprador mais busca", diz.
A cobertura onde ocorreu o assassinato do empresário Marcos Matsunaga, colocada novamente à venda em São Paulo 14 anos depois do crime, é um dos exemplos mais conhecidos do chamado estigma imobiliário.
O principal obstáculo costuma ser financeiro. Segundo Thiago Yaak, CEO da Liquid, o comprador olha menos para o valor anunciado e mais para quanto vai desembolsar todos os meses para morar no imóvel.
Nesse cálculo, para a maioria, entram a prestação do financiamento e o condomínio.
Dois imóveis com o mesmo preço de anúncio podem ter públicos completamente diferentes por causa disso [o valor do condomínio], e o vendedor raramente percebe que está competindo em desvantagem", afirma Yaak.
Outro fator que costuma prolongar a venda é a documentação irregular. Inventários não concluídos, matrículas desatualizadas e obras sem averbação dificultam ou impedem a aprovação do financiamento bancário.
O imóvel não perde valor de mercado. Ele perde acesso ao crédito, o que é muito pior", diz Yaak.
André Luiz Haas Caruso, CEO da Pilar Capital, diz que há ainda um efeito perverso: quanto mais tempo um imóvel fica anunciado, maior a percepção do mercado de que existe algum problema com ele.
Segundo o especialista, o anúncio envelhece e os compradores passam a entrar na negociação esperando um desconto maior.
A aparência do imóvel também pesa mais do que muitos proprietários imaginam. Segundo Fábio Tadeu Araújo, CEO da Brain Inteligência Estratégica, um imóvel mal conservado cria uma distância entre a expectativa gerada pelo anúncio e a experiência da visita.
Quando ele chega ao imóvel e encontra uma realidade muito diferente da esperada, ocorre uma quebra de expectativa", afirma. Em muitos casos, diz Araújo, pequenas reformas são mais eficientes do que conceder descontos no preço pedido.
Pintura, reparos e atualização de acabamentos podem acelerar a venda e até aumentar o retorno do proprietário.
Imóveis muito deteriorados assustam porque o comprador tende a superestimar o custo e o desgaste de uma reforma. Na opinião do especialista, investir em uma reforma estratégica de apresentação pode não apenas acelerar a venda, como também garantir um retorno financeiro superior ao valor investido na melhoria.
O imóvel difícil de vender é aquele em que o comprador encontra alternativas melhores na mesma faixa de preço.
