Imunidade do ITBI na integralização de imóveis: decisão do STF redefine estratégia patrimonial imobiliária

O mercado brasileiro recebeu com grande euforia o desfecho do julgamento do Tema 1. 348 da repercussão geral, no qual o Supremo Tribunal Federal reconheceu que a imunidade do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) na integralização de bens ao capital social de pessoas jurídicas é incondicionada, ou seja, independe da atividade econômica preponderante da empresa que recebe o imóvel.

Com essa decisão, ficou resolvida uma das controvérsias tributárias mais antigas e economicamente relevantes do setor, com impacto direto sobre holdings patrimoniais, incorporadoras, administradoras de imóveis, fundos imobiliários e toda a cadeia de planejamento patrimonial e sucessório que envolve bens imóveis.

O ponto central da discussão girava em torno da interpretação do artigo 156, §2º, inciso I, da Constituição Federal, que prevê duas hipóteses de não incidência do ITBI: a transferência de imóveis incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital e a transmissão decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica.

A ressalva constitucional, que afastava a imunidade quando a atividade preponderante do adquirente fosse a compra e venda de imóveis, a locação ou o arrendamento mercantil, sempre gerou interpretações antagônicas, com o fisco sustentando que a restrição se aplicava a ambas as hipóteses, e os contribuintes argumentando que a locução adverbial "salvo se, nesses casos", inserida pela primeira vez na Constituição de 1988, restringia a ressalva apenas à segunda hipótese, preservando a incondicionalidade da imunidade na integralização de capital.

Ao julgar o Tema 1. 348, o ministro relator Edson Fachin adotou a interpretação gramatical e histórica do dispositivo constitucional para reconhecer a plena imunidade na integralização de capital, independentemente de a empresa ser uma incorporadora, uma administradora de imóveis ou uma holding imobiliária.

Com esse fundamento, concluiu que os artigos 36 e 37 do Código Tributário Nacional, que ainda condicionavam a imunidade à verificação da atividade preponderante, não foram recepcionados pela Constituição de 1988 nesse ponto específico.

Do ponto de vista dos reflexos práticos, a decisão do STF tem repercussões que extrapolam em muito o litígio tributário imobiliário convencional. “A transição do patrimônio imobiliário para estruturas societárias deixou de ser um terreno minado”Douglas de Oliveira Santos O primeiro e mais imediato efeito é a eliminação da insegurança jurídica que durante décadas onerou as operações de capitalização de sociedades com ativos imobiliários.

Holdings patrimoniais e familiares, que representam instrumento central no planejamento sucessório de famílias detentoras de bens imóveis, passaram a poder integralizar imóveis ao capital social sem a ameaça de autuação municipal, reduzindo substancialmente os custos de constituição e de reestruturação dessas estruturas.

Igualmente, incorporadoras, construtoras e administradoras que precisam aportar imóveis ao capital de suas subsidiárias operacionais passaram a fazê-lo sem a necessidade de prévio questionamento judicial ou de solicitação de certidão de imunidade junto ao município, prática que em muitos casos era negada de plano, gerando litígios desnecessários e elevados custos de transação.

O segundo reflexo relevante diz respeito à modulação dos efeitos da decisão e ao alcance da restituição de valores pagos indevidamente. A tese fixada pelo STF não afastou a possibilidade de os municípios demonstrarem, em casos concretos, a prática de simulação ou fraude destinada ao aproveitamento indevido da imunidade, o que preserva o poder fiscalizatório municipal sem inviabilizar a operação legítima.

Contudo, a modulação dos efeitos para o futuro, adotada pela Corte para preservar as finanças municipais, restringiu o direito dos contribuintes que pagaram ITBI em integralizações anteriores de buscar a restituição, o que torna o acompanhamento próximo do acórdão definitivo indispensável para quem realizou operações nos anos recentes.

Vale atentar, ainda, que a imunidade reconhecida pelo STF não elimina a tributação sobre o ganho de capital pelo Imposto de Renda da Pessoa Física decorrente da integralização, cujo cálculo depende da diferença entre o custo histórico e o valor de mercado do imóvel transferido, ponto que exige planejamento tributário cuidadoso antes de qualquer operação.

Por conseguinte, o terceiro e talvez mais relevante reflexo prático da decisão é o estímulo que ela representa ao desenvolvimento econômico e ao empreendedorismo no setor imobiliário.

A imunidade do ITBI na integralização de capital cumpre uma função constitucional precisa: facilitar o trânsito jurídico de imóveis que passam da titularidade de pessoas físicas para estruturas societárias, promovendo a capitalização de empresas e o desenvolvimento econômico do país.

Ao afastar o obstáculo tributário que a interpretação restritiva dos municípios impunha, o STF sinalizou que a Constituição privilegia o ambiente de negócios e a livre iniciativa em detrimento de uma arrecadação que, a rigor, nunca encontrou amparo constitucional claro.

Em linhas gerais, tem-se que o julgamento do Tema 1. 348 pelo Supremo Tribunal Federal representou um marco histórico para o direito tributário imobiliário e para o planejamento patrimonial no Brasil.

A decisão encerrou décadas de litígio entre contribuintes e municípios, conferiu coerência ao sistema constitucional tributário e criou um ambiente de maior segurança jurídica para as operações que envolvem a capitalização de empresas com bens imóveis.

Para o mercado imobiliário, a mensagem é inequívoca: a integralização de imóveis ao capital social, até o limite do capital subscrito, é operação constitucionalmente protegida e não pode ser tributada pelo ITBI, qualquer que seja a atividade preponderante da empresa adquirente.

A transição do patrimônio imobiliário para estruturas societárias deixou de ser um terreno minado e passou a ser, de direito e de fato, um instrumento legítimo, seguro e constitucionalmente amparado de planejamento patrimonial, empresarial e sucessório.

DOUGLAS DE OLIVEIRA SANTOS, Doutor e Mestre em Direito Empresarial, Conselheiro da OAB/MS, sócio do escritório OVA Advogados. Sobre o autorDouglas de Oliveira SantosAdvogado, doutor e mestre em Direito Empresarial, conselheiro da OAB/MS e sócio do escritório OVA Advogados.

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