Escolher a melhor forma de alugar um imóvel sem fiador exige atenção do consumidor para não confundir proteções oficiais com serviços privados sem fiscalização.
A principal diferença entre os modelos está na segurança jurídica e na regulação: enquanto produtos fiscalizados pela Superintendência de Seguros Privados (Susep), que regula o mercado segurador, têm regras rígidas e garantia de pagamento, empresas digitais atuam fora dessa supervisão e podem colocar o contrato em risco.
Para esclarecer essas distinções e orientar o mercado, a Federação Nacional de Seguros Gerais (FenSeg) elaborou um material explicativo sobre o tema. “Diante da proliferação de soluções privadas que se apresentam como garantias para contratos de aluguel, o guia busca esclarecer as diferenças entre esses modelos e o seguro fiança locatícia, destacando aspectos regulatórios, legais e práticos”, informou a entidade no documento.
Quais são as principais diferenças entre as garantias.
A escolha do modelo ideal exige uma análise atenta por conta do tipo de regulação, do valor inicial que é pedido e dos riscos sobre a empresa contratada. Cada modalidade apresenta características estruturais que impactam diretamente a segurança financeira de inquilinos, proprietários e imobiliárias ao longo do contrato.
A diferença central entre os modelos está na retaguarda legal e na segurança que oferecem a quem aluga. As garantias privadas oferecidas por fintechs e garantidoras digitais funcionam como uma fiança paga no direito civil e não possuem supervisão estatal.
A falta de fiscalização por algum órgão regulador afeta a solidez da garantia em momentos críticos, como em situações de inadimplência ou encerramento das atividades da empresa contratada.
Leia mais: Seguro-fiança cobre danos causados por inquilino? Entenda os limites da proteção.
O advogado pontua ainda a fragilidade das garantias não fiscalizadas ao destacar que “a garantidora privada é uma empresa comum, sem supervisão estatal, que oferece um serviço de fiança onerosa nos moldes do direito civil, sem qualquer exigência legal de lastro financeiro auditado”.
Já quando se trata do título de capitalização, a interpretação jurídica o equipara à caução tradicional do artigo 37 da lei. “O título de capitalização funciona como uma caução financeira.
O locatário adquire o título, cujo valor fica vinculado ao contrato de locação em favor do locador”, esclarece Sousa.
Ele ainda aponta que os dois produtos são regulados, e o que vai diferir, no fim, é a escolha financeira que o consumidor faz: “No seguro, o locatário paga um prêmio anual, que não é restituído, e a seguradora assume o risco de inadimplência.
No título de capitalização, o locatário deposita um valor que funciona como garantia real e que pode ser devolvido ao final”.
Direitos do consumidor e cuidados antes de assinar.
A contratação de soluções sem fiscalização exige do consumidor atenção redobrada às regras de renovação e às coberturas contratadas, que podem ser apenas parciais e excluir despesas com condomínio, IPTU ou estragos no imóvel.
A aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC) garante o direito à informação clara para evitar que o inquilino confunda modelos oficiais com serviços privados.
A doutora em Direito Civil e especialista em Direito do Consumidor Danielle Biazi afirma que apesar dessas garantias estarem submetidas à incidência do Código de Defesa do Consumidor, a Lei de Locações limita as modalidades de garantia possíveis, já mencionadas anteriormente – caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
A especialista advertiu para o funcionamento real das garantias digitais e o perigo de a empresa quebrar no meio do contrato. “Já essas fianças onerosas, ou ‘garantias privadas’, nada mais são do que um fiador pessoa jurídica.
Não há nada de ilícito nisso, mas o resultado depende sempre do lastro patrimonial do garantidor que, assim como um fiador comum, também pode tornar-se insolvente”, ressalta Biazi.
Ela ainda exemplifica que, na lei, é estabelecido que o seguro fiança recaia sobre todas as obrigações do locatário, “mas essa presunção não se transfere automaticamente para garantias contratadas em outros modelos, que podem ser, inclusive, parciais, ou seja, não cobrir certos tipos de despesa”.
A descontinuidade da garantia por culpa da empresa não exime o inquilino de suas obrigações com o proprietário, mas garante direitos de reparação na Justiça. “Caso essa empresa não honre sua obrigação por razões não imputáveis ao locatário, ele poderá acioná-la em regresso, caso tenha sido compelido a pagar valores que estariam cobertos pela garantia”, explica.
A busca por alternativas ao fiador acompanha o tamanho do mercado imobiliário brasileiro. Dados do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) levantados em 2024 indicaram cerca de 72 milhões de imóveis no país, dos quais 16 milhões são alugados.
Além disso, o uso de garantias pagas pelo inquilino avançou de 4% em 2017 para 27% em 2024, segundo dados da Superlógica Imobi.
Tem alguma dúvida sobre o tema? Envie para leitor.seguros@infomoney.com.br que buscamos um especialista para responder para você.
Fontes
Informação baseada em material público de InfoMoney, reescrito pela redação ULTRA NOTÍCIAS.
