STF volta a discutir IPTU por área: levantamento do g1 mostra como capitais usam a metragem

O Supremo Tribunal Federal (STF) retomou nesta semana a discussão sobre os limites do uso da área dos imóveis na cobrança do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbano (IPTU), em julgamento previsto para seguir até esta sexta-feira (9).

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• 🔎 O valor inclui toda a receita do imposto e não permite identificar quanto foi arrecadado por regras ligadas à área dos imóveis.
• 🤔 Ou seja, uma coisa é a metragem ser usada como um dos elementos para calcular o valor venal; outra é a própria área do imóvel ser usada como critério para definir a alíquota do imposto. Foi justamente essa segunda situação que levou o caso de Chapecó ao STF.
• 🔎 Para efeitos de comparação, esse valor corresponde a 22,2% dos R$ 63,1 milhões arrecadados por Chapecó com o tributo em 2025, segundo dados do Siconfi.
• 🔎 Os R$ 84,7 milhões equivalem a 15,9% dos cerca de R$ 531,6 milhões que Florianópolis arrecadou com o IPTU em 2025, segundo dados do Siconfi. No cenário que inclui também a cobrança territorial, os R$ 220,9 milhões equivaleriam a 41,6%. A comparação é feita com um ano já encerrado porque o total arrecadado em 2026 ainda não está fechado.
• 🏘️ Para os imóveis residenciais, os percentuais vão de 0,5%, para aqueles com até 150 metros quadrados, a 1,2%, para os que superam 600 metros quadrados. A alíquota incide sobre o imóvel inteiro. A regra foi introduzida em 2006, portanto depois da EC nº 29.
• 🏡 Condições adicionais, como habitabilidade, infraestrutura, cadastro e uso, reforçam a interpretação de que a regra classifica a ocupação do terreno, em vez de criar uma alíquota progressiva segundo a metragem.
• 🔎 Em São Paulo, por exemplo, a legislação separa, em determinadas situações, a parte do terreno que não é considerada incorporada à construção. Segundo Sperb, essa parcela passa a receber o tratamento tributário aplicado a terreno não edificado. Nesse caso, a metragem não serve para aumentar a alíquota sobre todo o imóvel, mas para definir qual parte será tratada separadamente.
• 🔎 Vitória: em terrenos com pelo menos 300 metros quadrados, a parte que ultrapassa cinco vezes a área construída recebe alíquota própria de 0,60%. Nos imóveis não residenciais, o percentual é de 0,30% quando a área excedente for comprovadamente necessária ao desenvolvimento da atividade exercida no local, desde que atendidos os requisitos legais.
• 🔎 João Pessoa: quando o terreno supera cinco vezes a área construída, o imóvel continua sujeito ao IPTU principal e a parcela excedente recebe uma cobrança complementar. Diferentemente dos casos em que a sobra é reclassificada como terreno, a área excedente continua submetida à tributação predial e recebe um adicional.
• 🔎 Porto Alegre: a chamada “sobra de área de prédio” pode ser cadastrada separadamente quando, além de uma área mínima de 400 metros quadrados vinculada à edificação existente, resta uma parcela de pelo menos 300 metros quadrados que possa receber outra construção. Questionada, a prefeitura informou que a separação não depende apenas da metragem: também são consideradas a possibilidade de uso construtivo e a utilização efetiva daquela área.

A Corte analisa embargos de declaração apresentados por Chapecó (SC) contra uma decisão tomada em agosto (entenda abaixo), que considerou inconstitucional a aplicação de alíquota de IPTU definida com base na área do imóvel.

O julgamento pode manter, modificar ou limitar os efeitos daquela decisão.

Acontece que a discussão envolve uma das principais fontes de receita arrecadadas diretamente pelas prefeituras.

Como o entendimento da Corte pode ter impacto sobre outras formas de cobrança que também levam em conta a metragem dos imóveis, o g1 analisou as regras das 26 capitais e do Distrito Federal.

O objetivo foi verificar como outras cidades usam a área dos imóveis na cobrança do imposto e em que medida a decisão do STF pode afetar essas regras.

A análise encontrou desde situações em que a área define diretamente a alíquota até casos em que a proporção entre o terreno e a construção pode mudar a classificação do imóvel ou separar uma parcela do lote para uma cobrança diferente.

Em agosto, o STF declarou inconstitucional a definição, por uma lei municipal posterior à Emenda Constitucional (EC) nº 29, de 2000, de uma alíquota de IPTU com base na área do imóvel.

A Constituição permite que o imposto seja progressivo conforme o valor venal do imóvel — uma estimativa de seu valor para fins tributários. Para calcular esse valor, o município pode considerar características como a área do terreno e da construção, a localização, o uso do imóvel e outros fatores previstos na legislação da cidade.

O texto constitucional também permite que o IPTU tenha alíquotas diferentes de acordo com a localização e o uso do imóvel. A área, porém, não aparece sozinha entre esses critérios.

A legislação municipal estabelecia alíquota de 1% para imóveis residenciais com área construída igual ou superior a 400 metros quadrados. Para as demais edificações, o percentual era de 0,5%.

Agora, Chapecó tenta reverter esse resultado por meio de embargos de declaração.

Nos embargos, o município afirma que a área não funciona como critério isolado. A prefeitura argumenta que, antes da metragem, a lei considera o uso residencial do imóvel.

Para João Henrique Gasparino, tributarista e diretor executivo da NimbusTax, porém, essa justificativa não aponta uma questão que tenha ficado sem resposta no julgamento, porque o STF já analisou a diferença entre área, uso e valor do imóvel.

Segundo ele, os imóveis continuam pertencendo ao mesmo grupo de uso — o residencial — e o que efetivamente separa uma alíquota da outra é a metragem.

O especialista faz a mesma avaliação sobre a tentativa de tratar a área como um indicador indireto do valor do imóvel. O acórdão, afirma, já teria diferenciado o uso da metragem como elemento para calcular o valor venal do uso da própria área para definir a alíquota.

Como os embargos de declaração servem para corrigir omissão, contradição, obscuridade ou erro material, e não simplesmente para rediscutir o conteúdo da decisão, Gasparino considera que há pouco fundamento para alegar que esse ponto não foi analisado.

Agora, se o STF não aceitar o argumento e mantiver a inconstitucionalidade, a prefeitura faz um pedido alternativo: que a decisão só passe a produzir efeitos quando o processo terminar definitivamente.

A prefeitura não detalha, nos embargos, a quais anos essa estimativa corresponde.

A estimativa, porém, foi contestada por um contribuinte que passou a fazer parte do processo. Em memorial apresentado na sexta-feira (2), sua defesa afirma que o município não demonstrou como chegou a esse montante.

Municípios tentam limitar os efeitos da decisão.

Mas a discussão não ficou restrita a Chapecó: as possíveis consequências da tese também levaram outras cidades e entidades a se posicionarem em defesa de uma modulação dos efeitos — ou seja, de uma definição sobre quando a nova interpretação passa a valer.

O receio é que a decisão tenha efeitos sobre municípios que adotam regras semelhantes, que poderiam enfrentar questionamentos de contribuintes e pedidos de restituição de valores pagos anteriormente.

Um exemplo é Florianópolis, que apresentou uma manifestação em 25 de agosto, e pediu que eventual modulação preservasse cobranças e pagamentos feitos antes da data de corte, além de dar prazo para as cidades adaptarem suas legislações.

A prefeitura também destacou que sua regra havia sido considerada constitucional pelo Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJ-SC) em julgamento anterior. Para o município, esse histórico reforça a necessidade de preservar a segurança jurídica caso o STF estabeleça uma data para a produção dos efeitos da nova interpretação.

Já a Associação Brasileira das Secretarias de Finanças (ABRASF), que protocolou uma petição em 31 de agosto, defendeu, como pedido principal, que a nova interpretação passasse a valer a partir do exercício de 2027.

O ministro Dias Toffoli, relator do caso, não admitiu Florianópolis nem a ABRASF como "amici curiae" — forma de participação de entidades ou instituições que apresentam argumentos em processos de interesse relevante.

Segundo o relator, os pedidos foram apresentados fora do prazo. “São eles, portanto, intempestivos”, escreveu Toffoli.

Apesar disso, o ministro aceitou os documentos como memoriais, textos em que as partes apresentam seus argumentos ao tribunal. Com isso, os argumentos apresentados por Florianópolis e pela ABRASF podem ser considerados na análise dos embargos.

Florianópolis é o caso mais próximo entre as capitais.

Entre as capitais brasileiras, Florianópolis tem uma das regras que mais se aproximam da que está em discussão no caso de Chapecó. A legislação divide os imóveis por categorias de uso e, dentro de cada uma, aplica alíquotas crescentes conforme quatro faixas de área construída.

A diferença em relação a Chapecó está principalmente na quantidade de faixas: enquanto o município catarinense estabeleceu um corte a partir de 400 metros quadrados para os imóveis residenciais, Florianópolis utiliza quatro faixas de área dentro de cada grupo de uso.

Para Gasparino, essa estrutura reforça o argumento apresentado por Chapecó nos embargos: o uso define o grupo de imóveis, mas é a área que determina qual alíquota será aplicada dentro dele.

Lara Hoeltz Sperb, sócia do Andrade Maia Advogados, entende que, diante da tese fixada pelo STF, a regra da capital catarinense precisa ser alterada. Ela ressalva, porém, que a decisão do Supremo não elimina automaticamente a lei municipal.

Na prática, segundo Sperb, a parte da regra que faz a alíquota variar apenas em razão da área construída não deve ser aplicada em desacordo com o entendimento do STF.

Gasparino faz uma ressalva: como a alíquota do IPTU precisa estar prevista em lei, a prefeitura não poderia simplesmente escolher outro percentual e ignorar a tabela em vigor.

A saída regular, segundo ele, seria a Câmara aprovar uma mudança para retirar a área construída como critério de definição da alíquota.

Quando a metragem muda a classificação do imóvel.

No caso de Florianópolis, a metragem define diretamente a alíquota. Mas o levantamento do g1 encontrou situações mais complexas, em que a área não determina o percentual do imposto, porém ajuda a definir como o imóvel será enquadrado para fins tributários.

Em Boa Vista, Fortaleza, Campo Grande e Belo Horizonte, a proporção entre a construção e o terreno pode fazer com que o imóvel inteiro seja tratado como não edificado.

As regras também consideram, conforme a cidade, fatores como uso, habitabilidade, cadastro e infraestrutura.

A distinção entre imóveis edificados e não edificados é aceita pelo STF. Por isso, a questão não é simplesmente saber se a lei utiliza alguma medida de área, mas o que essa medida está identificando.

Para Sperb, a pergunta central é se o coeficiente mede a existência de uma edificação relevante ou o tamanho do imóvel. “O Tema 1. 455 veda a área como critério de alíquota.

O STF, porém, sempre admitiu a distinção entre imóveis edificados e não edificados”, afirma.

Gasparino segue uma linha semelhante. Ele observa que imóveis de tamanhos muito diferentes podem receber o mesmo tratamento quando apresentam a mesma proporção entre terreno e construção.

Esses mecanismos, portanto, são diferentes da regra julgada no caso de Chapecó. Isso não significa, porém, que estejam automaticamente livres de questionamentos judiciais.

Quando parte do terreno é tributada à parte.

Outro grupo observado no levantamento reúne cidades que mantêm o imóvel como edificado, mas separam uma parte do terreno quando ela ultrapassa determinado múltiplo da área construída.

Há mecanismos desse tipo em Rio Branco, Natal, Recife, Aracaju, Salvador, Vitória, Rio de Janeiro, São Paulo e Porto Alegre.

O fato de a cobrança atingir apenas parte do terreno, porém, não resolve sozinho a questão. O ponto decisivo é identificar por que aquela parcela recebe tratamento diferente.

Em alguns municípios, a sobra recebe a mesma alíquota aplicada aos terrenos não edificados. Nesse caso, a justificativa é que a parcela não incorporada à construção funciona, para fins tributários, como terreno não edificado.

A situação muda quando a metragem não serve apenas para identificar a parcela do terreno que será tributada separadamente, mas passa a interferir também no percentual ou na cobrança aplicada sobre ela.

Segundo os especialistas, esse desenho pode aproximar determinadas regras da discussão enfrentada pelo STF, embora os modelos sejam diferentes entre si e não tenham sido analisados no caso de Chapecó.

Ao g1, a prefeitura afirmou que o modelo é diferente do analisado pelo STF em Chapecó porque a metragem não aumenta a alíquota sobre o imóvel inteiro.

Segundo o município, essa parcela recebe tratamento tributário próprio. A administração informou ainda que acompanha os desdobramentos do Tema 1. 455 e está levantando quantos imóveis são atingidos pela regra e os valores lançados e efetivamente arrecadados em 2025.

Gasparino, porém, identifica dois pontos que aproximam a regra da discussão: o limite mínimo de 300 metros quadrados para a incidência e a existência de uma alíquota exclusiva para a parcela excedente.

Para Sperb, isso enfraquece a justificativa de que a cobrança seria apenas uma tributação de terreno não edificado e aproxima o mecanismo do que o Tema 1. 455 proibiu.

O g1 procurou a prefeitura para comentar, mas não obteve resposta até a última atualização desta reportagem.

A legislação prevê situações em que essa sobra continua integrada ao prédio, incluindo determinadas áreas residenciais ocupadas por jardins, piscinas, áreas arborizadas e construções ornamentais, além de áreas necessárias e permanentemente utilizadas por estabelecimentos comerciais, industriais ou de serviços.

Quando a parcela é individualizada, recebe uma inscrição imobiliária própria.

A prefeitura argumenta que, por isso, o mecanismo difere daquele analisado pelo STF.

Depois de constituída essa unidade, segundo o município, a tributação segue as alíquotas territoriais previstas na legislação local, “estruturadas segundo valor venal e localização, e não uma alíquota definida em razão de sua metragem”.

Para Gasparino, quanto mais a parcela excedente funciona como uma unidade própria, com inscrição separada e possibilidade de receber uma construção independente, mais a cobrança se aproxima da tributação de um terreno distinto.

Sperb segue a mesma linha. “Em Porto Alegre, o gatilho da lei é a autonomia do terreno, não a proporção”, afirma.

A data em que cada regra foi criada acrescenta uma camada à análise. Isso porque a própria tese fixada pelo STF faz um recorte temporal: ela considera inconstitucional a definição da alíquota pela área quando prevista por lei municipal posterior à Emenda Constitucional nº 29, de 2000.

Mas encontrar uma regra originalmente criada antes desse marco não encerra a discussão. É preciso verificar se o mecanismo foi mantido intacto ou se voltou a ser alterado depois.

O próprio caso de Chapecó mostra por quê: uma lei de 1995 já previa a diferenciação pela metragem, mas ela foi revogada por outra, de 2018, que manteve a sistemática.

O STF analisou a norma de 2018 como uma lei posterior à mudança constitucional.

Para regras que tenham permanecido efetivamente anteriores a 2000, a análise muda, mas isso não significa que elas sejam automaticamente válidas.

Nesse caso, entra em cena a jurisprudência do STF aplicável àquele período, que rejeitava a progressividade do IPTU pela área, mas admitia a diferenciação entre imóveis edificados e não edificados e entre residenciais e não residenciais.

Por isso, segundo Sperb, nas regras antigas de “sobra de terreno” não basta olhar a data: é necessário saber se o mecanismo funciona como uma progressividade pela área ou como uma diferenciação entre a parcela edificada e a não edificada.

Nos casos em que o critério de área for considerado inconstitucional, isso não significa necessariamente cancelar todo o IPTU cobrado.

No próprio caso de Chapecó, a sentença mantida pelo STF determinou o recálculo pela alíquota de 0,5% e a devolução do que havia sido pago a mais.

Sperb segue a mesma linha. Segundo ela, deve ser preservada a cobrança calculada pelos critérios válidos, retirando-se apenas a parcela produzida pela regra considerada inconstitucional.

A forma desse recálculo, porém, depende da legislação municipal e da estrutura do lançamento.

Para quem ainda não pagou, há possibilidade de contestar o lançamento administrativamente ou recorrer à Justiça. Sperb também ressalta que a via usada depende da situação concreta do contribuinte.

O g1 procurou as prefeituras de Chapecó e Florianópolis para comentar o caso, mas não recebeu resposta até a última atualização desta reportagem. Os posicionamentos dos dois municípios citados no texto têm como base as manifestações apresentadas no processo.