O fundo imobiliário VISC11 (Vinci Shopping) vem passando por uma série de movimentações para reforçar o caixa, reduzir a alavancagem e preparar o portfólio para novas oportunidades no mercado de shopping centers.
A estratégia ganhou força após aquisições recentes de participações no Midway, em Natal (RN), e no BH Shopping, em Belo Horizonte (MG).
Segundo Rodrigo Coelho, co-head de Real Estate da Vinci Partners, a gestora optou nos últimos anos por preservar caixa diante de um mercado em que a competição por ativos havia elevado os preços.
Com a redução da capacidade de captação dos fundos imobiliários, a avaliação da gestora é que surgiram oportunidades mais atrativas para aquisição.
Foi nesse cenário que o VISC11 avançou sobre dois ativos considerados estratégicos pela gestora. No Midway, principal shopping de Natal, o fundo ampliou sua participação para 12,43%, em uma operação que, segundo Coelho, apresenta cap rate estimado de 9,2% sobre o orçamento de 2026.
VISC11 busca reciclar portfólio para reforçar o caixa.
Estrutura com Tivio é modelo alternativo a captação tradicional.
Segundo Coelho, a estrutura feita na venda para Tivio permitiu ao VISC11 manter participação no desempenho dos ativos. Os recursos gerados pelos imóveis são utilizados primeiro para remunerar as cotas seniores, enquanto o resultado que exceder esse pagamento é destinado às cotas subordinadas, que permanecerão em posse do VISC11.
Outro elemento da operação é o prazo de cinco anos dado ao fundo comprador para realizar os ativos. Caso eles não sejam vendidos nesse período, o VISC11 poderá ter uma condição favorável para recomprá-los, diz Coelho.
Alavancagem deve cair para perto de 11% após reciclagem.
Antes da conclusão das operações, o VISC11 tinha cerca de 32 ativos em carteira. Parte das participações vendidas apresentava peso reduzido no portfólio, com alguns ativos representando menos de 1% das receitas operacionais líquidas do fundo.
A estratégia, portanto, também busca concentrar recursos em ativos considerados mais relevantes dentro do portfólio. Segundo a gestora, após as transações, a taxa de ocupação do portfólio deve melhorar em 0,6 ponto percentual, enquanto o resultado por metro quadrado tende a crescer 6,4% e as vendas do conjunto de ativos devem avançar 4,6%.
Sobre a alavancagem, Coelho diz que ela não deve considerar apenas o percentual da dívida, mas também o prazo e o escalonamento dos pagamentos. “Uma alavancagem ótima, pensando em fundo imobiliário, é em torno de 15%.
Você consegue gerar retorno para os investidores de uma forma interessante, adicional ao que teria se não tivesse alavancagem nenhuma, e sem ter um grande comprometimento do seu capital.”.
Vinci vê espaço para novas operações com administradoras.
O VISC11 vem intensificando aproximação também com companhias listadas de shopping centers, como Multiplan e Allos. A tese da Vinci é que essas empresas podem manter o controle e a administração dos empreendimentos enquanto vendem participações minoritárias para fundos imobiliários, criando uma estrutura de capital considerada eficiente para os dois lados.
No BH Shopping, por exemplo, a Multiplan mantém 90% do empreendimento enquanto o VISC11 detém os 10% restantes. “Os fundos imobiliários acabam sendo, nesse caso, talvez o melhor sócio que essas companhias possam ter, porque é um capital perpétuo.
Então, eu não tenho uma obrigação de vender esse ativo no tempo, posso carregar isso indefinidamente. A gente tem um alinhamento, de longo prazo”, comenta.
A Vinci também mantém conversas com as principais administradoras para avaliar novas oportunidades de aquisição de participações minoritárias. A gestora vê vantagem nesse modelo porque os operadores possuem conhecimento profundo dos ativos e continuam responsáveis pelas decisões estratégicas.
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Fontes
Informação baseada em material público de InfoMoney, reescrito pela redação ULTRA NOTÍCIAS.
